不動産投資のイロハをチェック！海外在住者も不動産投資できる？
退職金や年金の減少など将来への不安もあり、サラリーマン層にも不動産投資を始める人が増えています。
最近では、サラリーマンの方で不動産投資家を目指される方が非常に増えました。申し込みの約9割はサラリーマンの方です。年金不安などから50代前半の方のお申し込みが増えています。
また、20代後半～30代前半の若年層の方の申し込みも増えている印象です。
＜引用：投資用ローンに特化、「オリックス銀行」に聞く不動産融資の現在＞
老後に向けてや、FIREに向けて不動産投資を考えているが、不動産投資とはそもそもどのようなメリット・デメリットがあるのかよく分からないという方もいらっしゃるかと思います。
そこでここでは不動産投資の特徴についてざっと整理してみました。
海外在住者が不動産投資ができるのかについても軽くまとめたので、是非チェックしてみてください。
不動産投資とは？
不動産投資とは、その名の通り新築・中古不動産を購入して貸し出して賃料収入を得たり、購入時より高値で売却して売買差益を狙う投資方法。
具体的な投資対象はさまざまですが代表的なものは以下の3つです。
- ワンルーム投資（区分投資）：アパートやマンション、商業ビル等の一室単位で購入して運用
- 一棟投資：アパートやマンション、商業ビル等を土地含めて一棟丸ごと購入して運用
- 戸建て投資：一戸建てを購入して運用
＜引用：ウェルスハック＞
その他、上記のような現物不動産の他REIT（リート）という、不動産投資信託もあります。
REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。
＜引用：三井住友トラスト・アセットマネジメント＞
不動産に個人で直接投資するのと比べると少額から投資可能で、投資信託のように1商品で複数物件に分散投資できるという特徴があります。
メリット
ここでは現物不動産投資に関するメリットをいくつかご紹介します。
ローンを組んで投資できる
投資をしたくても投資に回せるお金が少なければ手持ち資金の範囲内でしか投資できませんよね。
しかし、不動産投資ではローンを組むことができるため、自己資金額が少ないという人も頭金などある程度の資金があれば投資を始めることも可能。少額資金で高額な不動産を購入して運用するというレバレッジ（てこの原理）効果が期待できます。
ローンを組むことで手持ちの資金を残すこともでき、物件の修繕費など突然の出費にも備えることもできるでしょう。
安定的な定期収入が見込める
ローンを組めるため多額の自己資金が必要というわけでもないことに加え、空室が出なければ毎月家賃収入が安定して入ってきます。
住宅ローンの場合は自分のお給料や貯金からローンを返済していく必要がありますが、不動産投資では家賃収入をローンの返済にあてることができるため、無理なく返済することも期待できそうです。
ただし、空室になって家賃収入が途絶えた場合は自己資金をもとにローン返済しなければならない点には要注意です。
実物資産である
不動産は、株式などの金融資産と違って実物資産（現物資産）です。
（例：土地、不動産、貴金属など）
（例：現金、預貯金、株式、債券、投資信託など）
金融資産の場合、例えば株式は発行企業が倒産すると価値がゼロになってしまう可能性がある一方、実物資産はそれ自体に価値があるため金融危機や世界情勢の変化などにあっても価値が急落しにくい傾向があります。
また、実物資産はインフレに強いと言われており、インフレ（物価上昇）とともに不動産の価値も上がっていくという傾向があります。
現在日本は年2%のインフレ率を目標にしており、今後も物価上昇が予測される中でインフレに比較的強い実物資産を金融資産とあわせてポートフォリオに組み込むことは、リスクヘッジにも繋がるでしょう。
「やめとけ」と言われる理由・デメリットとは？
ネットで「不動産投資」と検索すると「不動産投資はやめとけ」というワードが目に入って不安を感じたという方もいらっしゃるでしょう。
そこで続いては不動産投資（現物不動産投資）のデメリットについていくつかご紹介します。
赤字運用になるリスクがある
不動産投資は投資金額も高額になりますし、多くの人がローンを組んで投資するため失敗するとその損失額も大きなものになってしまいますよね。そうなると生活に支障が出る可能性もあり、不安になる方も多いはず。
家賃収入より不動産にかかる税金やローン返済などの支出が多くなり、赤字運用に陥るリスクもある。
収益がうまくでずに赤字運用になってしまう要因は、以下のようにさまざまなものが考えられます。
- 空室が出て家賃収入が入ってこない
- 火事や地震など災害にあったり老朽化の修繕に多額の費用がかかる
- 金利が上昇しローン返済額が上がってしまう
特に空室リスクは不動産投資の最大のリスクと言われています。
空室になると家賃が入らないため、ローン（借金）返済に支障をきたす可能性があります。
空室リスクを軽減させるためには、入居希望者・需要が高いエリアの物件を選べると良いですね。
そのほか、日本の人口は減少傾向にあるため（参照：日本の人口の推移 – 厚生労働省）、現時点での需要だけでなく将来性も含めたエリア探しや、災害の過去データなどをもとに作られたハザードマップを見て災害リスクが低い土地か確認したり、無理なく返済を続けられる範囲でローンを組んだりするなど、不動産を購入した後の資金繰り・収益創出までしっかり見通しを立てて取り組みたいですね。
不動産業者に騙されるリスクがある
不動産業者に騙されたという話を聞いたことがある方もいるのでは？
大きなお金を投資することになるため、不動産投資で騙された時のことを考えるとぞっとしちゃいますよね。
特に初心者は不動産投資に関する知識ゼロの状態だと、業者の魅力的な謳い文句に騙される可能性もあります。
業者側が提示したりおすすめしたりする情報の根拠や真偽をしっかり確認できるよう、不動産投資についての勉強をしておくべきでしょう。
海外在住者も不動産投資できる？
実は海外在住者や外国人が日本の不動産を購入することに規制はないようです。
ただし、海外在住の日本人が日本の不動産を購入した場合は、日本在住の日本人と同様に税金が発生する点や、不動産投資の際に必要な書類が日本在住時とは異なる点、居住国によっては投資の判断材料にもなる内見に行けない点などには注意が必要です。
また、ローンに関しても海外在住という点で融資を受けられる可能性が低いため、自己資金の範囲内で不動産を購入しなければならない可能性が高いという点も念頭に置いておきましょう。
ちなみに、以下のように海外投資家向けローンの商品もあるようです。
＜引用：新生インベストメント＆ファイナンス＞
また、居住先国の金融機関でローンを組める方や、現地語や英語が堪能な方などは現地不動産に投資するのも一つの手でしょう。
ただ、日本の不動産投資と同様に賃貸需要が多いエリアを選ぶことが重要ポイントの一つなので、国や地域によって不動産投資の特徴も異なる中で、信頼できる不動産会社を選ぶと共に現地の不動産情報もしっかり把握できるなど、語学面以外でも注意が必要でしょう。
無防備に始めるのはリスキー
初心者が不動産投資を情報収集を積極的にしなかったり知識なしで無防備で始めてしまうと、儲かるどころか大きな損失を出してしまいかねません。
本やセミナーなどで不動産投資のやり方を勉強したり相談したりするなど、始める前に学んで少しでも不動産投資の成功率を高めたいですね。
本サイトでは、海外生活や海外在住者の資産運用に役立つ情報もまとめているので是非以下の記事も合わせて読んでみてくださいね。
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